ちょっと待った、不動産の生前贈与!
相続時精算課税の落とし穴

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ちょっと待った、不動産の生前贈与!
−相続時精算課税の落とし穴−


 自分の子供に面倒を見てもらっている高齢者の方々は多いでしょう。
そういう方々は、今後も世話になるのだから・・・と、その子供に、自分の財産を譲っておきたい
と考えるは人情でしょう。
 
 もちろん感謝の気持ちだけでなく、ご自分の死後、相続人の間で、なんらかのトラブルが予想
される場合、早めに財産の処分を決めておきたい・・・という場合もありましょう。

 そういう場合、生前贈与という手段があります。

 贈与と言いますと、高額な贈与税が懸念されます。ところが、相続時精算課税という制度を
利用すると、いったんは贈与税を支払ったとしても、相続が開始したときに、相続税と合わせて
計算しなおし、払いすぎていた場合は、税金の還付が受けられるというものです。

 また、2500万円以下の贈与の場合は、贈与税がかかりません。これを「特別控除額」とい
い、その額に満つるまで、複数年にわたり利用できます(2500万円を超えた場合は、その額
について、一律20%の贈与税がかかります)。

 さて、不動産を贈与する場合でも、当然、この相続時精算課税を利用できます。
2500万円以下の場合は、贈与税が発生しないので、この制度を利用することは検討に値し
ます。

 ちょっと待った!

 いいことづくめにも思える相続時精算課税ですが、不動産の贈与については、別の税金がか
かります。

 それは、登録免許税不動産取得税です。
これらの税金は、固定資産税評価額に対して、課税されます。

登録免許税:不動産の移転登記の際にかかる国税。
        税率は、贈与の場合、課税標準の20/1000(2%)。

不動産取得税:不動産を取得した際(有償・無償・理由などを問いません)に、
         取得した人にかかる都道府県税。
         移転登記をしてから、半年前後で通知が来ます。
         (都道府県により、若干の差異があります)
         税率は、3〜4%(土地や建物の種類により異なります)

例: 固定資産税評価額2000万円の土地があります。
   これを70歳の父親が、40歳の息子に贈与し、相続時精算課税を選択したとします。

  <かかる税金>
   贈与税         0円(特別控除枠内)
   登録免許税   40万円(2%)
   不動産取得税  60万円(3%)

  <その他の費用>
   贈与契約書作成・移転登記手数料等  10万8000円〜
   
  税金だけでも、計100万円を支払わねばなりません。相続時精算課税を選択して、贈与税
を回避したからといって、喜んでばかりはいられないのです。

 では・・・

 不動産を、できるだけ費用を抑えて、息子に譲渡する手段はないのでしょうか?


 それが、あるんですね!

 それはズバリ、遺言書を作成することです。

 遺言で、父親が亡くなったときには、不動産を息子に相続させるとしておけばいいのです。
当事務所では、公正証書遺言をお勧めしております。

 遺言書ならば、すぐさまの権利の移転はありませんが、親がなくなった後、確実に権利が移
転します。将来的に、父親の気持ちが変われば、遺言書の書き換えも可能です。

上記の例(固定資産税評価額2000万円)で計算します。

  <遺言書作成時にかかる費用>
   公証役場費用  4万円程度
   当事務所費用 12万9600円(遺言執行人請負・証人日当含む)

  <相続時にかかる費用> 
   登録免許税   8万円(0.4%)
   不動産取得税  0万円(相続による不動産取得は非課税)
   移転登記手数料  5万4000円〜

トータルで30万円程度で、その差は80万円!(評価額が高くなれば、この差は広がります)

 また、以下のトラブル事例にもありますが、息子さんに贈与したはいいけれど、息子さんが先
に亡くなってしまった場合、相続人は息子の妻子となり、父親にはなんらの権利も発生しませ
ん。それがトラブルになることもあります。
 遺言ならば、自分が亡くなるまでは、権利の移動はないので、大手を振って自分の家に住む
ことができるわけです。

 焦って生前贈与をする必要は無い・・・

それが結論です。


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行政書士マルケン事務所 所長 福本健一宛



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